Huurkorting vanwege COVID-19

Huurkorting vanwege COVID-19

Huurkorting vanwege COVID-19

door Peter van Dort | jun 15, 2020

Afgelopen week heeft een Nederlandse kantonrechter in kort geding, kort gezegd, geoordeeld dat de gevolgen van het coronavirus in beginsel over verhuurders en huurders moeten worden verdeeld.

In de onderhavige situatie had de overheid in verband met het coronavirus besloten dat eet- en drinkgelegenheden per direct tot nader order dienden te sluiten. De verhuurder liet daarop aan de huurder van een horecagelegenheid weten dat een aanvraag voor uitstel van betaling, korting of kwijtschelding van de huur niet zou worden gehonoreerd. De verhuurder verwees de huurder naar de steunmaatregelen van de overheid.

Overmacht. De rechter is van oordeel dat geen sprake is van overmacht. Om een beroep op overmacht te rechtvaardigen moet de belemmering de prestatie zelf betreffen. In het onderhavige geval wordt de prestatie zelf – betaling van de huur – echter niet belemmerd door de coronacrisis, aldus de rechter.

Onvoorziene omstandigheid. De rechter concludeert dat hiervan wel sprake is. Partijen hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken. Een crisis die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de horecagelegenheid voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren.

Evenmin kan worden aangenomen dat – in tegenstelling tot een economische crisis zoals die in 2008 plaatsvond – een crisis van deze aard en omvang in dit geval volledig voor rekening moet komen van de huurder. Het niet kunnen gebruiken van de horecagelegenheid levert een gebrek op. De huurder hoefde niet te verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde als restaurant te exploiteren aangetast zou worden door een crisis van dit formaat. Dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen maakt dit niet anders.

De rechter oordeelt dat nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis, het in beginsel redelijk is dat de tegenvaller over verhuurder en huurder wordt verdeeld. In het onderhavige geval – er spelen diverse andere factoren een rol – acht de rechter vooralsnog een opschorting van 25% van de huurprijs gedurende een periode van zes maanden redelijk.

Heeft u vragen over de juridische gevolgen van het coronavirus en/of vragen over huur of onroerend goed, aarzel dan niet om contact op te nemen met Peter van Dort dort@liance.law dan wel via +599 9 5133 678 (Curaçao) of +31 6 3808 7804 (Nederland).

 

Get in touch   E-mail: office@liance.law   Phone: +5999 5133 678   
© 2019 Liance Law Firm  -  Liance Law Firm Terms and Conditions   -   Privacy & Cookie policy   -   Disclaimer      

De algemene ledenvergadering en het coronavirus

De algemene ledenvergadering en het coronavirus

De algemene ledenvergadering en het coronavirus

Door Peter van Dort – Partner Liance Law Firm (28 maart 2020)

Vanwege het coronavirus worden momenteel veel ledenvergaderingen van verenigingen (bijvoorbeeld die van de vereniging van eigenaren) geannuleerd, zonder dat uitzicht is op een nieuwe datum. Dit kan tot allerlei complicaties leiden, zoals het niet kunnen kiezen van nieuwe bestuurders en het niet kunnen vaststellen van de begroting of de lidmaatschapskosten voor het komende jaar.

Is er dan niet een andere manier om toch tot geldige besluiten van de algemene ledenvergadering te komen? Een en ander is mede afhankelijk van de statuten van de betreffende vereniging en de wet, maar men moet onder de huidige omstandigheden misschien ook kijken naar mogelijke meer praktische oplossingen.

In het algemeen zal in de statuten van een vereniging zijn opgenomen dat ledenvergaderingen moeten worden gehouden op een vooraf bepaalde plaats en tijd. Daar dienen de leden van de vereniging dan fysiek aanwezig te zijn of vertegenwoordigd door een ander lid via een volmacht. Enkele statuten maken het ook mogelijk dat ledenvergaderingen kunnen worden gehouden via teleconferentie of een andere soortgelijke communicatiemethode. Dat is in de meeste gevallen echter niet echt praktisch, vooral niet bij grotere verenigingen. De wet biedt nog de mogelijkheid om een besluit buiten vergadering te nemen, namelijk door eenstemmig besluit van alle leden of gevolmachtigden, met voorkennis van het bestuur genomen. Echter, ook dit is bij met name de grotere vereniging niet heel praktisch uitvoerbaar.

Eventuele alternatieven voor een traditionele algemene ledenvergadering zijn bijvoorbeeld virtuele vergaderingen, vergaderingen bij volmacht of een combinatie daarvan. Bij een virtuele vergadering (via bijvoorbeeld een live stream) kan waar nodig digitaal door de leden worden gestemd, echter dient dat plaats te vinden met de nodige waarborgen. Zo is bijvoorbeeld vereist dat de stemgerechtigde kan worden geïdentificeerd via het gebruikte elektronische communicatiemiddel. De optie van virtueel vergaderen en digitaal stemmen kan dus vrij complex en kostbaar zijn. Een andere mogelijkheid is om een ledenvergadering te houden waar slechts (een gedeelte van) het bestuur en een enkel lid aanwezig zijn (met inachtneming van de nodige corona-voorzorgsmaatregelen) en deze aanwezigen door alle overige niet-aanwezige (bestuurs)leden zijn gevolmachtigd om tijdens de ledenvergadering namens hen te stemmen. Een combinatie hiervan is wellicht ook mogelijk: slechts een aantal (bestuurs)leden zijn dan fysiek bij de ledenvergadering aanwezig, met volmachten van de niet-aanwezigen, terwijl de overige leden de mogelijkheid hebben om de vergadering virtueel te volgen.

Indien het voorgaande niet praktisch of anderszins (juridisch) onmogelijk blijkt te zijn, dan zal naar mijn mening het huidige bestuur de vereniging moeten blijven beheren en controleren op basis van de laatste vastgestelde begroting. Dit totdat wel een gewone algemene ledenvergadering plaatsvindt. Daarbij is het van belang dat de bestuurders richting de leden van de vereniging transparant zijn, goed communiceren en blijven handelen naar de belangen van de leden, door te doen wat ieder ander redelijk handelend bestuurder in deze situatie zou doen. Indien in deze periode besluiten worden genomen, dan is het raadzaam om deze tijdens de eerstvolgende gewone ledenvergadering te bekrachtigen.

Heeft u vragen over de eventuele juridische gevolgen van het coronavirus, aarzel dan niet om contact op te nemen met Peter van Dort via dort@liance.law of +5999 5133 678. Let op: het bovenstaande heeft betrekking op het Caraïbische gebied van het Koninkrijk. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

#Corona #Virus #Coronavirus #Covid #Covid-19 #Vereniging #Ledenvergadering #VvE

Get in touch   E-mail: office@liance.law   Phone: +5999 5133 678   
© 2019 Liance Law Firm  -  Liance Law Firm Terms and Conditions   -   Privacy & Cookie policy   -   Disclaimer      

Coronavirus. Overmacht?

Coronavirus. Overmacht?

Coronavirus. Overmacht?

Door Peter van Dort – Partner Liance Law Firm (16 maart 2020)

Het coronavirus raakt inmiddels vrijwel iedereen en de economische gevolgen zijn enorm. Hoe zit het nu juridisch? Wat is het gevolg van niet kunnen betalen vanwege deze pandemie? Mogen overeenkomsten nu worden beëindigd? Kan ik of mijn wederpartij een beroep doen op overmacht?

De hoofdregel is dat partijen hun (betalings)verplichtingen moeten nakomen. Gebeurt dat niet, dan kan dat verschillende gevolgen hebben. Denk bijvoorbeeld aan de verplichting tot het vergoeden van schade. Indien sprake is van overmacht kan echter geen (volledige) nakoming van een verbintenis worden gevorderd en ook geen schadevergoeding worden verlangd. Volgens de wet is sprake van overmacht wanneer een tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend omdat deze “niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt”.

De vraag of het corona-virus een overmachtssituatie oplevert, is niet zomaar te beantwoorden en dient van geval tot geval beoordeeld te worden. In beginsel is echter sprake van een ondernemersrisico. In een overeenkomst of algemene voorwaarden kunnen specifiek situaties zijn opgenomen waaronder juist wel of niet een beroep op overmacht kan worden gedaan. Meestal zijn deze bepalingen echter redelijk algemeen waarbij een pandemie als overmachtssituatie vaak niet is opgenomen.

Heeft u vragen over de juridische gevolgen van het coronavirus of wilt u weten wat uw verplichtingen zijn als werkgever, aarzel dan niet om contact op te nemen met Peter van Dort via dort@liance.law of +5999 5133 678. Liance Law heeft maatregelen getroffen om de gezondheid van onze cliënten en medewerkers te waarborgen. Tot nader order en voor zover mogelijk worden geen fysieke afspraken ingepland en werken wij vanuit huis.

#Corona #Virus #Coronavirus #Covid #Covid-19 #Overmacht #ForceMajeure #FlattenTheCurve

Get in touch   E-mail: office@liance.law   Phone: +5999 5133 678   
© 2019 Liance Law Firm  -  Liance Law Firm Terms and Conditions   -   Privacy & Cookie policy   -   Disclaimer      

'We use Cookies to enhance your experience on our website. By continuing your navigation, you accept the placement and use of Cookies. To learn more about Cookies or opt-out from these services please see our privacy policy. More information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close