Huurkorting vanwege COVID-19

Huurkorting vanwege COVID-19

Huurkorting vanwege COVID-19

door Peter van Dort | jun 15, 2020

Afgelopen week heeft een Nederlandse kantonrechter in kort geding, kort gezegd, geoordeeld dat de gevolgen van het coronavirus in beginsel over verhuurders en huurders moeten worden verdeeld.

In de onderhavige situatie had de overheid in verband met het coronavirus besloten dat eet- en drinkgelegenheden per direct tot nader order dienden te sluiten. De verhuurder liet daarop aan de huurder van een horecagelegenheid weten dat een aanvraag voor uitstel van betaling, korting of kwijtschelding van de huur niet zou worden gehonoreerd. De verhuurder verwees de huurder naar de steunmaatregelen van de overheid.

Overmacht. De rechter is van oordeel dat geen sprake is van overmacht. Om een beroep op overmacht te rechtvaardigen moet de belemmering de prestatie zelf betreffen. In het onderhavige geval wordt de prestatie zelf – betaling van de huur – echter niet belemmerd door de coronacrisis, aldus de rechter.

Onvoorziene omstandigheid. De rechter concludeert dat hiervan wel sprake is. Partijen hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken. Een crisis die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de horecagelegenheid voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren.

Evenmin kan worden aangenomen dat – in tegenstelling tot een economische crisis zoals die in 2008 plaatsvond – een crisis van deze aard en omvang in dit geval volledig voor rekening moet komen van de huurder. Het niet kunnen gebruiken van de horecagelegenheid levert een gebrek op. De huurder hoefde niet te verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde als restaurant te exploiteren aangetast zou worden door een crisis van dit formaat. Dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen maakt dit niet anders.

De rechter oordeelt dat nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis, het in beginsel redelijk is dat de tegenvaller over verhuurder en huurder wordt verdeeld. In het onderhavige geval – er spelen diverse andere factoren een rol – acht de rechter vooralsnog een opschorting van 25% van de huurprijs gedurende een periode van zes maanden redelijk.

Heeft u vragen over de juridische gevolgen van het coronavirus en/of vragen over huur of onroerend goed, aarzel dan niet om contact op te nemen met Peter van Dort dort@liance.law dan wel via +599 9 5133 678 (Curaçao) of +31 6 3808 7804 (Nederland).

 

Get in touch   E-mail: office@liance.law   Phone: +5999 5133 678   
© 2019 Liance Law Firm  -  Liance Law Firm Terms and Conditions   -   Privacy & Cookie policy   -   Disclaimer      

Koopovereenkomst onroerend goed. Ontbinding mogelijk vanwege Corona-crisis?

Koopovereenkomst onroerend goed. Ontbinding mogelijk vanwege Corona-crisis?

Koopovereenkomst onroerend goed. Ontbinding mogelijk vanwege Corona-crisis?

Door Peter van Dort – Partner Liance Law Firm (12 mei 2020)

Tijdens de huidige onzekere tijden krijg ik onder meer veel vragen over of een koper de koopovereenkomst met betrekking tot een recent gekocht onroerend goed kan ontbinden.
Denk bijvoorbeeld aan de koper die twee maanden geleden zijn bedrijf nog wilde uitbreiden maar nu tegen een faillissement aankijkt. Of de particulier die nu geen financiëring meer krijgt van de bank.

Bedenktijd. Consumenten hebben drie dagen na overhandiging van de koopovereenkomst de mogelijkheid om zonder opgaaf van redenen van de koop af te zien. De koper mag de overeenkomst dan ontbinden met als gevolg dat alle verplichtingen van koper en verkoper zijn vervallen.

Ontbindende voorwaarden. Vaak worden ontbindende voorwaarden opgenomen op basis waarvan de koper zou kunnen ontbinden. Denk bijvoorbeeld aan het financiëringsvoorbehoud. Indien de koper al dan niet als gevolg van de Corona-crisis dan zijn financiëring niet rond krijgt, dan kan de koper de overeenkomst ontbinden. Bij nog te sluiten koopovereenkomsten kan rekening worden gehouden met de Corona-crisis, bijvoorbeeld door het opnemen van een ontbindende (of opschortende) voorwaarde die bescherming biedt voor het geval dat het aankoopproces niet verloopt zoals verwacht of gehoopt.

Overmacht. In sommige gevallen kan de koper wellicht een beroep op overmacht doen indien hij niet langer in staat is om aan zijn betalingsverplichting te voldoen. In dat geval kan geen (volledige) nakoming meer van de koper worden gevorderd en doorgaans ook geen schadevergoeding worden verlangd. Het hangt af van de concrete feiten en omstandigheden van het geval of een beroep op overmacht kans van slagen heeft. Zie meer hierover in mijn blog ‘Coronavirus. Overmacht?’ 

Onvoorziene omstandigheden. Indien geen sprake is van overmacht, dan biedt een beroep op onvoorziene omstandigheden misschien uitkomst. Dit zijn omstandigheden die niet bij het sluiten van de overeenkomst voorzien zijn of hadden kunnen worden, zoals in veel gevallen het Corona-virus. Indien daardoor een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet langer redelijk of billijk is, dan is (gedeeltelijke) ontbinding of wijziging van de overeenkomst mogelijk. Denk daarbij aan het opschorten (voor onbepaalde tijd) van betalings- en/of leveringsverplichtingen.

Een beroep op overmacht of op onvoorziene omstandigheden is niet eenvoudig. De hoofdregel is namelijk dat overeenkomsten moeten worden nagekomen. De Corona-crisis en de daarop gebaseerde overheidsmaatregelen kunnen een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden echter eerder rechtvaardigen. Win daarom advies in bij uw juridisch adviseur en ga het gesprek aan met uw wederpartij over de (on)mogelijkheden tijdens deze onzekere tijden.

Voor meer informatie kunt u gerust met Peter van Dort contact opnemen via dort@liance.law dan wel via +599 9 5133 678 (Curaçao) of +31 6 3808 7804 (Nederland).

 

Get in touch   E-mail: office@liance.law   Phone: +5999 5133 678   
© 2019 Liance Law Firm  -  Liance Law Firm Terms and Conditions   -   Privacy & Cookie policy   -   Disclaimer      

De algemene ledenvergadering en het coronavirus

De algemene ledenvergadering en het coronavirus

De algemene ledenvergadering en het coronavirus

Door Peter van Dort – Partner Liance Law Firm (28 maart 2020)

Vanwege het coronavirus worden momenteel veel ledenvergaderingen van verenigingen (bijvoorbeeld die van de vereniging van eigenaren) geannuleerd, zonder dat uitzicht is op een nieuwe datum. Dit kan tot allerlei complicaties leiden, zoals het niet kunnen kiezen van nieuwe bestuurders en het niet kunnen vaststellen van de begroting of de lidmaatschapskosten voor het komende jaar.

Is er dan niet een andere manier om toch tot geldige besluiten van de algemene ledenvergadering te komen? Een en ander is mede afhankelijk van de statuten van de betreffende vereniging en de wet, maar men moet onder de huidige omstandigheden misschien ook kijken naar mogelijke meer praktische oplossingen.

In het algemeen zal in de statuten van een vereniging zijn opgenomen dat ledenvergaderingen moeten worden gehouden op een vooraf bepaalde plaats en tijd. Daar dienen de leden van de vereniging dan fysiek aanwezig te zijn of vertegenwoordigd door een ander lid via een volmacht. Enkele statuten maken het ook mogelijk dat ledenvergaderingen kunnen worden gehouden via teleconferentie of een andere soortgelijke communicatiemethode. Dat is in de meeste gevallen echter niet echt praktisch, vooral niet bij grotere verenigingen. De wet biedt nog de mogelijkheid om een besluit buiten vergadering te nemen, namelijk door eenstemmig besluit van alle leden of gevolmachtigden, met voorkennis van het bestuur genomen. Echter, ook dit is bij met name de grotere vereniging niet heel praktisch uitvoerbaar.

Eventuele alternatieven voor een traditionele algemene ledenvergadering zijn bijvoorbeeld virtuele vergaderingen, vergaderingen bij volmacht of een combinatie daarvan. Bij een virtuele vergadering (via bijvoorbeeld een live stream) kan waar nodig digitaal door de leden worden gestemd, echter dient dat plaats te vinden met de nodige waarborgen. Zo is bijvoorbeeld vereist dat de stemgerechtigde kan worden geïdentificeerd via het gebruikte elektronische communicatiemiddel. De optie van virtueel vergaderen en digitaal stemmen kan dus vrij complex en kostbaar zijn. Een andere mogelijkheid is om een ledenvergadering te houden waar slechts (een gedeelte van) het bestuur en een enkel lid aanwezig zijn (met inachtneming van de nodige corona-voorzorgsmaatregelen) en deze aanwezigen door alle overige niet-aanwezige (bestuurs)leden zijn gevolmachtigd om tijdens de ledenvergadering namens hen te stemmen. Een combinatie hiervan is wellicht ook mogelijk: slechts een aantal (bestuurs)leden zijn dan fysiek bij de ledenvergadering aanwezig, met volmachten van de niet-aanwezigen, terwijl de overige leden de mogelijkheid hebben om de vergadering virtueel te volgen.

Indien het voorgaande niet praktisch of anderszins (juridisch) onmogelijk blijkt te zijn, dan zal naar mijn mening het huidige bestuur de vereniging moeten blijven beheren en controleren op basis van de laatste vastgestelde begroting. Dit totdat wel een gewone algemene ledenvergadering plaatsvindt. Daarbij is het van belang dat de bestuurders richting de leden van de vereniging transparant zijn, goed communiceren en blijven handelen naar de belangen van de leden, door te doen wat ieder ander redelijk handelend bestuurder in deze situatie zou doen. Indien in deze periode besluiten worden genomen, dan is het raadzaam om deze tijdens de eerstvolgende gewone ledenvergadering te bekrachtigen.

Heeft u vragen over de eventuele juridische gevolgen van het coronavirus, aarzel dan niet om contact op te nemen met Peter van Dort via dort@liance.law of +5999 5133 678. Let op: het bovenstaande heeft betrekking op het Caraïbische gebied van het Koninkrijk. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

#Corona #Virus #Coronavirus #Covid #Covid-19 #Vereniging #Ledenvergadering #VvE

Get in touch   E-mail: office@liance.law   Phone: +5999 5133 678   
© 2019 Liance Law Firm  -  Liance Law Firm Terms and Conditions   -   Privacy & Cookie policy   -   Disclaimer      

Ontruiming huurpand in kort geding

Ontruiming huurpand in kort geding

Ontruiming huurpand in kort geding

By Peter van Dort – Partner Liance Law Firm (11 juli  2018)

Bij de verhuur van vastgoed (woonruimte, kantoorruimte, horeca, etc.) komt het helaas voor dat er op een gegeven moment een huurachterstand ontstaat. Meestal is een huurder dan automatisch in verzuim omdat een uiterste betalingstermijn is verstreken. De verhuurder kan dan, in een zogenoemde kort gedingprocedure, ontruiming van het huurpand vorderen.

Aangezien ontruiming een zeer vergaande maatregel is, wijst de rechter in kort geding de vordering niet zomaar toe. Uit de rechtspraak volgt, kort gezegd, dat een huurachterstand van 3 (of meer) maanden over het algemeen ontruiming van het huurpand rechtvaardigt. Ook het herhaaldelijk en dus structureel te laat betalen van de huur kan op zichzelf grond zijn voor ontruiming van het huurpand. Indien van beide situaties sprake is wijst de rechter de vordering tot ontruiming zo goed als altijd toe.

Om ontruiming te voorkomen wordt in enkele gevallen vlak vóór de zitting van de rechter in kort geding de huurachterstand alsnog volledig voldaan. Dit neemt echter de eerdere tekortkomingen – en dus de juridische gronden voor de ontruiming – van de huurder niet weg. Maar, bij twijfel over het antwoord op de vraag of de tekortkomingen van de huurder uiteindelijk ontruiming van het huurpand rechtvaardigt kan dit wel een rol spelen.

Er zijn andere opties voor de huurder om te (proberen te) voorkomen dat een vordering tot ontruiming door de rechter wordt toegewezen. Onlangs nog heeft Liance Law bij de rechter in kort geding met succes een voor Curaçao nieuw juridisch concept geïntroduceerd en daarmee een ontruiming weten te voorkomen. Dit terwijl er sprake was van een betalingsachterstand van 3 maanden én structureel te laat betalen van de huur. Aan de andere kant zijn er natuurlijk ook mogelijkheden voor de verhuurder om te zorgen dat een vordering tot ontruiming door de rechter wordt toegewezen.

Vragen over huur of onroerend goed? Neem gerust met ons contact op via dort@liance.law of via +599 9 5133 678. Liance Law is gespecialiseerd in alle mogelijke aspecten van onroerend goed, zoals de ontwikkeling, verkoop, aankoop en verhuur van vastgoed.

Get in touch   E-mail: office@liance.law   Phone: +5999 5133 678   
© 2019 Liance Law Firm  -  Liance Law Firm Terms and Conditions   -   Privacy & Cookie policy   -   Disclaimer      

Hidden defects real estate property

Hidden defects real estate property

Hidden defects real estate property

By Peter van Dort – Partner Liance Law Firm (June 20, 2018)

Our firm very often receives questions about who is liable for hidden defects to a sold house or other real estate property. Below you will find a brief explanation on this subject.

The seller of a house has a duty of disclosure, meaning he has the obligation to provide a (prospective) buyer with detailed information and to report known defects. It is not necessary, however, to report clearly visible defects, which could have been seen and noted during an inspection of the house by the buyer. The buyer has a duty to investigate, meaning he has the obligation to inspect the condition of the house, especially if there is reason for doubt. Hence, it is always advisable to have a structural inspection carried out and a report made up by an independent professional.

When it concerns hidden defects, the question whether the seller of the house is liable is not always easy to answer and the answer always depends on the specific circumstances of the case. In general, the house must have those characteristics required for a ‘normal’ use thereof as well as those characteristics the buyer could expect based on the sale and purchase agreement. The agreement may contain special clauses that limit the liability of the seller. For example, the agreement could include an ‘old age’ clause, indicating that the buyer may not have the same expectations of the house as a newer home. On the other hand, the agreement can also contain additional guarantees for the buyer. For example, the agreement may state that the seller guarantees that the land belonging to the house is not contaminated. Hence, it is very important to pay attention to special clauses and guarantees as they may limit or increase your liability.

Liance Law is very experienced in advising on and litigating in the area of real estate law, including cases concerning hidden defects. Please feel free to contact Peter van Dort via dort@liance.law or +5999 5133 678.

Get in touch   E-mail: office@liance.law   Phone: +5999 5133 678   
© 2019 Liance Law Firm  -  Liance Law Firm Terms and Conditions   -   Privacy & Cookie policy   -   Disclaimer      

'We use Cookies to enhance your experience on our website. By continuing your navigation, you accept the placement and use of Cookies. To learn more about Cookies or opt-out from these services please see our privacy policy. More information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close